HOW TO BUY A HOUSE IN THE USA AS AN IMMIGRANT OR REFUGEE — YOUR COMPLETE GUIDE.
Для покупки недвижимости в США, необходимо выполнить 4 основных условия.
1) Иммиграционный Статус
Первым делом вам нужно разрешение на работу в США, и затем необходим номер социального страхования (Social Security Number). Виза с правом на работу или виза беженца с дополнительными документами (I-589, I-730), помогут в квалификации на ипотеку.
Не все статусы и визы приемлимые для квалификации на ипотеку.
Несколько вариантов ПРИЕМЛИМЫХ статусов: Убежище/Asylum (при наличии одобренных I-589 или I-730) E1, E2, E3, H-1B, H-1B1, H-1B3, H-1C, IR1, CR1/CR6, K3, K4, O1, O2, S1/S2, S7 T1, T2, T3, T4, U1, U2, U3, U4, V1, V2, V3.
2) Кредитный Рейтинг
Второй шаг — построить кредитную историю и кредитный рейтинг. Один из самых лёгких путей — это открыть счёт в местном банке и попросить secured credit card. Банк возьмет с вас наличные, скажем $300. Вы будете тратить раз в месяц допустим $100 и возвращать их банку в течение месяца без процентов. Каждый месяц полностью погашайте баланс.
Если вы состоите в браке, вы можете оформить кредитную карту с вашим супругом/супругой, чтобы обоим начать новую кредитную историю. Через 3-6 месяцев вы уже получите кредитную оценку (рейтинг) (credit score) которая необходима для получения кредита на недвижимость. Credit score будет показывать ваш банк, или вебсайт Credit Karma.
3) Доход/Занятость
Tретий шаг — это оценка вашего дохода. Банк рассмотрит ваши доходы, расходы, и финансовые обязательства и рассчитает максимально допустимую сумму кредита для вас.
Если же вы владеете собственной компанией, то вам понадобится два года истории выплаты налогов в США (Self-employed 1099).
Важно помнить, что банк смотрит на чистый доход, после списываний расходов и выплаты налогов. Чтобы пройти квалификацию банка вам нужно будет показать достаточно дохода, чтобы покрыть и новый месячный платёж по ипотеке.
Если вы нашли работу в компании и стали W2 employee, то все гораздо легче и быстрее. В этом случае банк может использовать ваш предыдущий период работы/учебы по специальности в зачёт двух лет истории уплаты налогов. Некоторые иммиграты, купили дома в рекордные сроки, после 6-ти месяцев в США.
Кроме вашего дохода вы можете использовать поручителей (co-signers), людей которые подпишут с вами документы на суду. Это могут быть ваши родственники которые хотят вам помочь в покупке недвижимости. Для этого ваши родственники должны иметь достаточно дохода и для себя и для покупки вашего дома.
4) Первоначальный Взнос
Четвёртая часть необходимая для покупки дома это деньги на первый взнос (down payment).
Первый взнос — часть вашей платы за дом. Самое главное правило – Никаких Наличных Денег! Вносить первоначальный взнос наличными не разрешается. Если у вас есть наличные и вы положите их на счет в банке, то нужно будет ждать около двух месяцев, чтобы эти наличные «осели». Такие правила. Кроме того, при переводе большой суммы вы будете должны доказать источник заработка этих денег, как например, договор продажи квартиры, бизнеса или документы о наследстве. Поэтому, планируйте заранее.
Существуют приемлемые и неприемлемые источники взноса.
Например, к приемлемым источникам относятся:
- Платежный чек
- Денежный подарок от членов семьи (в форме чека)
- Наличные, находящиеся в банке более 2 месяцев
- Средства от продажи (например, автомобиля). Продажа должна быть полностью документально подтверждена
- Программы помощи с первоначальным взносом (Downpayment Assistance Programs)
Примеры неприемлемых истоников:
- Наличные деньги
- Золото или серебро
- Пожертвования
- Потребительские кредиты
- Дар от продавца, строителя или агента по продаже недвижимости
- Деньги «таинственного происхождения»
Желательно иметь 20% от стоимости дома на первый взнос, но совсем не обязательно.
У банков есть программы, где первый дом можно купить с ноль или 3.5% первого взноса.
Делитесь этим постом и видео со всеми, кому он можен быть полезен! Я и моя команда будем рады вам помочь с покупкой вашего первого дома в США!
Олег Ткач | Branch Manager / Loan Originator | NFM Lending
